15. März 2019 Nichteheliche Lebensgemeinschaft und Immobilienerwerb

Bei Kauf einer gemeinsamen Immobilie besteht Regelungsbedarf für die nichteheliche Lebensgemeinschaft

Die nichteheliche Lebensgemeinschaft ist im Gegensatz zur Ehe nicht gesetzlich geregelt. Besonders bei einem gemeinsamen Immobilienerwerb sind viele Klippen zu umschiffen. Die meisten Immobilien sind kreditfinanziert. Bei berufstätigen unverheirateten Paaren ohne Kinder scheint alles ganz einfach. Eine darlehensgebende Bank ist schnell gefunden. Jeder Partner verfügt über Eigenkapital und eigenes Erwerbseinkommen. So wird beschlossen, dass die Immobilie gemeinsam abbezahlt wird und eine Eintragung in das Grundbuch anteilig oder zu je ½ stattfinden. So weit so gut. Oder doch nicht?

• Erbrechtliche Seite

Sind keine Kinder vorhanden, wünschen die Partner in der Regel, dass die eigene Hälfte der Immobilie dem Lebenspartner vererbt wird.  Wenn dies so gewollt ist, dann ist eine testamentarische Regelung unbedingt notwendig, da der nichteheliche Lebenspartner von Gesetzes wegen keine erbrechtlichen Ansprüche hat.

Mit der Errichtung eines Testamentes ist noch nicht alles getan

Erbrechtliche Fallstricke lauern in Form von Pflichtteilsansprüchen der eigenen Eltern oder der Geschwister. Diese muss der Erbe in Form von Geld abfinden. Das kann eine Hürde sein, insbesondere bei finanziertem Immobilieneigentum. Dann kommt als mögliche zweite Hürde das Finanzamt ins Spiel. Bei unverheirateten Paaren liegt der Freibetrag für die Erbschaftssteuer gerade einmal bei 20.000 EUR.  Demgegenüber ist regelmäßig bei verheirateten Paaren die eigene Immobilie bei Versterben eines Partners von der Erbschaftssteuer befreit, d. h..  der Ehegatte kann einen Freibetrag in Höhe von 500.000 EUR ausschöpfen.

• Probleme bei Trennung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft

Grundsätzlich muss man sich dann an der Eintragung im Grundbuch orientieren. Dies ist die dingliche Seite. Die Immobilie gehört demjenigen, der im Grundbuch steht. Sei es – wie meist – zu ½ oder zu einem anderen Anteil. Was ist mit dem Kredit? Was ist, wenn ein Partner nun doch mehr einbezahlt hat im Laufe der Zeit oder eine größere Summe, zum Beispiel aus einer eigenen Erbschaft, investiert hatte? Vielleicht für eine Sonderzahlung an die Bank oder eine Renovierung.

Partnerschaftsvertrag oder Gesellschaftsvertrag können helfen

Eine anwaltliche Beratung im Vorfeld und eine vertragliche Regelung können helfen, Schwierigkeiten zu vermeiden. Sinnvoll können vertragliche Konstruktionen wie z.B. ein Gesellschaftsvertrag oder ein Partnerschaftsvertrag sein. Auch hierbei gibt es Folgen zu bedenken. Werden z.B. die Anteile später neu aufgeteilt, etwa wenn ein Partner mehr einbezahlt hat, könnte Schenkungssteuer bzw. Grunderwerbssteuer anfallen.

• Beratung vor Erwerb: Unromantisch, aber notwendig!

So gibt es für die nichteheliche Lebensgemeinschaft diverse Klippen zu umschiffen, um eine faire Regelung zu erreichen. Vieles gilt es zu bedenken und vertraglich zu regeln.

Dies am besten vor dem Erwerb der gemeinsamen Immobile.